突发应急预案
（一）概述
突发事件应急管理旨在通过一系列的预防、预判、响应、应对措施，在危机出现时，防止公司营运活动中断，保护重要营运过程不受重大故障或灾难的影响。通过实施突发事件应急预案系列行动，结合预防和复原控制措施，将灾难和安全缺失（可能是自然灾害、意外、设备故障和蓄意行为等引起）造成的中断情形降低到可接受的等级。
龙光物业在服务各类型的客户过程中，积累了丰富的应急管理经验，也形成了完善的作业标准和流程。为了给学院的学业开展提供充分的保障和支持，龙光物业将定制和演练包含支撑学院在内的应急处理流程和灾难恢复预案，提前做好各项突发事件处理预案，对楼内内任何报警情况（含电话、消防系统、技防系统等报警）进行处置与调度，正确、熟练操作技防、消防设备，及时通过技防、消防系统发现安全事件。设备报警在 1 分钟内处理，突发的紧急、异常事件、突发消防报警，现场人员在接报后需 3 分钟内赶到现场确认。建立长效的业务连续性和应急管理运营能力，维护学院学业的连续性，为职业学院师生提供一个安全、安心的学习生活环境。
（二）风险预判
（1 1 ）风险源的识别
危险等级公式：D = L×C×EL——危险发生的可能性，概率值C——发生事故产生的后果严重程度E——暴露在危险环境的频繁程度C、E其中一个为0，则D为0。
（2 2 ）风险隐患分类
人的不安全行为：指人的行为偏离了被要求的标准，即没有完成规定功能的现象，如安全员未按照安全管理要求履行岗位职责，岗位不按规程操作等。
物的不安全状态：指安全、消防设施、设备等由于性能低下而不能实现预定功能的现象，物的故障可能是固有的，由设计、制造缺陷造成，也可能由于磨损、腐蚀以及维修、使用不当等原因造成。
（3 3 ）风险评估流程
风 险 评 估 流 程
危险源识别及分布情况
人防风险 物防风险
技防风险 消防风险 人防物防的协调配合 应急事件的处理原则和流程 方案评估、整改、验证、完善
（4 4 ）风险评估报告
安全风险评估采用五级评价法，对每项内容的评估结果作判断，即根据评估所获证据对实际水平作从“优”、“良”、“中”、“差”、“劣”之间五个程度等级的判断。定期对学院内的安全风险、消防风险进行评估并输出报告上网，并针对风险制定安全管理方案。
附：评估报告模板 级别 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 程度 优 良 中 差 劣 评价参考 完全满足要求 满足要求 基本满足要求 未满足要求 没有做 一级指标 二级指标 三级指标 评估等级 不足和 预防措施
及评估标准 改进项
（三）应急预案及处理流程
1 1 、火情应急预案
无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向消防监控室报警（注意当现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体），请其派人查明真相，并做好应急准备。
（1 1 ）目击报警
辖区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌； 如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警； 如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警； 关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气； 引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困； 切勿在火警现场附近高喊：“着火了” ，以免造成不必要的混乱；
在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救； 带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。
（2 2 ）消防监控室报警
消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知保安人员赶赴现场确认，并通知消防专管员； 火情确认后立即通报秩序维护部经理或当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散； 立即将火情通报项目经理或值班领导以及工程物料部经理； 值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。如有租户打电话询问，注意不要慌张，告诉租户：“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您” ； 接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车； 接到现场灭火工作总指挥传达的在辖区内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话（或中英文）进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派保安员或管理员逐单元上门通报，通报顺序为：
起火单元及相邻单元起火层上面 2 层起火层下面 1 层；
详细记录火灾扑救工作的全过程。
（3 3 ）报警要求
内部报警应讲清或问清：
起火地点； 起火部位； 燃烧物品； 燃烧范围； 报警人姓名； 报警人电话。
向“119”报警应讲清：
消防总指挥（项目负责人）
备注：项目负责人或指定相关专业人员担任
灭火组
联络组
后勤组
救护组
疏散组
治安组
人员：不当班安全员
职责：听从指挥利用一切消防器材设施进行灭火
人员：监控中心值班人员
职责：拨打火警电话，随时向总指挥汇报现场火情，协助人员：安全领班
职责：保障灭火器材、疏散工具、救护器材正常供给
人员：综合人员
职责：负责现场救护与伤员撤离
人员：不当班安全员
职责：负责现场工作人员疏散疏导工作，保障器材供应
人员：当班班长
职责：维持救火现场秩序，劝阻无关人员不要进入火场围观
消防副总指挥（安全主管）
备注：项目负责人指定人员担任，
物业辖区名称； 火场地址（包括路名、门牌号码、附近标志物）； 火灾发生部位； 燃烧物品； 火势状况； 接应人员等候地点及接应人； 报警人姓名； 报警人电话。
（4 4 ）成立临时指挥部
项目经理或值班经理接到火警报告后，应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部； 临时指挥部由项目经理、秩序维护部经理、工程物料部经理、行政部经理、消防专管员以及其他相关人员组成，由项目经理任临时总指挥。项目经理尚未到场时，由秩序维护部经理或值班经理代任总指挥； 根据火势情况及时制定相应对策，向各部门下达救灾指令； 根据火势情况确定是否疏散人员； 立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应； 在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令； 根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序；
根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报； 下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和 VRV 空调运行； 根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施； 消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员； 火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。
（5 5 ）人员疏散和救护
物业管理区域内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护租客、访客及自己的生命安全。
火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为租客和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送租客和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开； 人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散；
认真检查起火区域及附近区域的各个单元，并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位租户和访客均能安全撤离火场； 接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来； 疏散顺序为：先起火单元及相邻单元，后起火层上面 2 层和下面 1 层。疏散一般以向下疏散为原则（底层向外疏散），若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。
在火场上救下的受伤租户、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。
（6 6 ）警戒
秩序维护部接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好辖区内部及外围警戒； 清除辖区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件； 控制起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资； 保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序； 加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察；
保证非起火区域和全体租户、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。
（7 7 ）善后工作
火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，工程物料部应迅速将辖区内的报警和灭火系统恢复至正常状态； 秩序维护部组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材； 管理运作部统计人员伤亡情况和辖区财产损失情况，上报灭火指挥部及总经理； 综合管理部组织员工对受灾用户进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助； 清洁绿化部组织员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种； 灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结； 由物业公司总经理发动员工，收集可疑情况，配合调查组对火灾事故进行调查，并责成消防专管员写出专题报告，分清责任； 如果辖区财产办有保险，则由财务部门联系保险公司进行索赔。
2 2 、给排水应急预案
（1 1 ）目的
提高学院服务中心处置给排水事故的应急处理能力，最大程度地预防和减少突发危机事件及其造成的损害，保护学院师生的生命财产安全。
（2 2 ）范围
适用于各物业项目发生给排水事故后物业服务中心各部门的具体操作过程。
（3 3 ）职责
应急小组组成：
组长：物业服务中心负责人 组员：物业服务中心各部门人员 非标准工作时间内由当值安全负责人担任应急处理小组负责人。
物业服务中心工程管理部负责停水事故的应急处理工作。
物业服务中心安全管理部负责配合进行事故处理及秩序维护工作。
物业服务中心客户服务部负责信息通报、救护、疏散等工作。
（4 4 ）方法与过程控制
停水事故 工程部处理人员应带好常用工具和“检修中”标识牌，迅速在第一时间赶到事故现场，并尽快查明事故影响的范围。
随后立即检查水箱，检查停水楼层阀门。
立即去生活水泵房,检查生活水泵开、停情况。
检查外围市政供水阀门，如市政无水供应，立即通知相关领导并通知客户服务部。
当恢复供水时，清理现场并及时通知客户服务部。
跑水、漏水 突发跑水事件的预防 工程管理部负责对给排水设备，按维修保养计划定期对设备进行认真规范的保养，使给排水系统长期处于良好的工作状态。
工程管理部负责工程人员（特别是给排水值班人员）的日常培训工作，使其熟练掌握，给排水系统的管道走向，各部件的性能具体位置以及操作规程、运行现状等，以便在跑水事件发生时能快速准确地进行处置。
工程管理部负责组织工程人员进行经常性的跑水应急处理方案实操、演练，以提高工程人员突发事件时的快速应变能力。
发生跑水应急处理方案 物业服务中心员工在管理区域内发现发生跑水情况，应及时准确地通知中控室，说明跑水种类、楼号、楼层、具体位置以及跑水程度。
中控室接警人应准确询问报警人姓名、公司（或单元号）和联系方式并进行必要记录。接到跑水报警后，有关人员在采取必要措施的同时，应及时报告安全管理部、工程维护部、综合管理部、突发事件处理工作组组长。（非标准工作时间报告当值安全领班）
工程管理部人员接到跑水警报后应立即带好应急工具及时赶到现场，根据具体情况采取有效断水措施，将损失降到最低程度。
如因跑水威胁到电梯运行时，工程人员应及时通知中控室值班人员停止电梯运行，将电梯直驶顶层，切断主电源。
安全管理部接到通知后及时赶到现场，采取必要的应急措施疏导水流或用沙袋进行围挡，并作好现场人员的疏导和安全保卫工作。
客户服务部接到跑水报警后及时派人赶到现场，调查情况，组织相关人员到现场清扫积水，并根据具体情况妥善安抚客户，并作好善后处理。
作好书面记录，上报公司危机事件应急处理工作小组。
消防喷淋设施漏水应急处理规程 接到报渗漏通知时，工程管理部处理人员立即带上维修工具、梯子，应急灯和标识牌到报渗漏楼层的所在地点，先检查渗漏情况，确认后马上关闭该楼层内的喷淋进水总阀。
然后工程管理部（事故处理人员打开该楼层的喷淋排污水阀，并进行详细检查，确定渗透位置并作记录。
记录完毕后向安全管理部当值领班反映渗漏情况，同时向工程管理部直接上级领导汇报渗漏情况及所造成的其它问题。
修复渗水点后，清理干净漏水场地，更换受损墙顶装饰材料。
生活用水设施漏水应急处理 接到报漏通知时，工程管理部处理人员立即带上维修工具、梯子、应急灯和标识牌到报漏楼层的所在地点，先检查用水设施的漏水
情况，确认后首先关闭该楼层内的生活用水总阀详细检查漏水设施，进行维修或更换新配件。
被维修的设施恢复正常使用状态后，处理人员应打开所关闭的阀门，并清洁干净漏水现场，半小时后需回查检修质量是否良好。
若报漏设施维修处理有一定难度，一时无法解决问题，及时上报领导。
应急流程图
停水应急流程图
接到停水通知 尽快查明原因和影响范围 检查市政供水是否正常 通知工程部（组）经理 检查水箱水位情况和水泵房开停状态 事件处理完毕，服务中心负责人负责对该事件处理过程进行总结，并形成书面报告。
漏水、渗水应急流程图
跑水应急处理流程图
发生跑水事故 通知空调给排水技工 通知监控中心 向工程管理部负责人汇报 通知电工及安管部 通知监控室值班人员停止电梯运行，将电梯直驶顶层，切断主电源。
判断是哪类管道所发生事故 事故处理完毕 排除积水 关闭该系统供水阀门，切断水源 各岗位员工做好值班记录，服务中心负责人负责对事件进行总结并形成书面报告。
向工程管理部负责人汇报
3 3 、停电应急处理预案
（1）目的 针对突发火灾、雷击、风灾、水灾及市政管网维修等原因造成的停电，并根据办公楼供电情况，为保证办公楼工作的顺利进行，保障学院人员的生命和健康安全，减少学院财产损失，本着思想重视、制度完备、责任明确和措施到位的原则，制定停电应急处理预案。
（2）适用范围 适用于****学院停电应急处理。
（3）职责 工程管理部负责紧急状态下设备设施的应急处理、控制与恢复工作； 安全管理部负责紧急状态下内外车辆的指挥、疏导及重点区域的安全保卫工作（安全管理部责任人为部门负责人。立即与工程管理部经理问清停电大致区域，并派秩序维护员前往停电区域做好人员的秩序维护或疏散工作。对暂停工作区域加强看护，必要时封闭进出通道。秩序维护员向师生做好耐心解释。所有秩序维护员立即准备应急灯，在指定工作区域维持秩序，引导师生出行或疏散。保证消防及监控设备的正常运行）。
客户服务部负责紧急状态下对师生通知与沟通及现场人员的疏导工作（客户服务部责任人为部门负责人。立即与工程管理部负责人问清停电大致区域，并派人前往停电区域做好师生的解释与疏散工作。服务中心和各楼层的现场工作人员向客人做好耐心解释。提醒师
生检查内部用电设备，切断办公设备电源及部分次要照明。在停电时，如学院有特殊服务需要的，管理人员应提供必要之服务，如伤员接送等。在服务中心应急小组总指挥发布疏散命令后，引导人员从消防楼梯和消防通道疏散）。
环境部负责停电应急处理中的环境保障和协助配合工作。
（4）应急小组成员：
总指挥：物业服务中心负责人 组长：物业服务中心工程部负责人 技术保障：电气工程师 操作：高配值班人员 组员：综合维修人员、安全员、综合管理人员、环境保洁人员； 注：非标准工作时间内由当值安全负责人担任应急处理小组组长，应急小组组长负责组织落实突发停电事件的处理，负责紧急状态的应急准备与响应的组织、监督工作；负责对人员、应急物资统一调配，各职能部门及人员必须服从总指挥的指示与命令。
（5）方法与过程控制 突发停电的监测与预警：工程管理部负责供电设备的运行管理，保证 24 小时有高配值班人员负责值班；值班运行期间通过 BA 系统、巡回检查等过程对供配电运行中电压、电流、温升、功率因数、有功、无功、环节等数据进行有效监测；
在接到供电部门的计划停电信息后，要及时调整供电电源并做好计划停电的应急准备。正常供电下监测发现存在突发停电隐患时，要做好预防突然停电的技术措施和预警响应； 报告 ：
计划停电情况：工程部接到计划性停电通知后，立即启动《停电应急预案》，立即报告停电应急小组做好相应的应急准备，电气工程师和高配值班人员在岗待命，同时将停电的详细情况通知学院后勤处，提前做好停电的工作安排和准备。
：
突然停电的情况：在发生突然停电的情况下，立即报告工程部负责人、电气工程师、高配值班人员，电气工程师和高配值班人员立即查明情况立即处理；不能处理的报告组长、总指挥，应急小组在15 分钟内不能处理的需立即发出停电公告并同时报告学院对接负责人，一般性故障在 40 分钟内恢复供电，非一般性故障按照《维修期限界定》恢复供电 （6）停电应急处理程序 停电应急保障系统
双电源供电：停电后两路电源相互切换时间为 5 秒内，保证学院消防等配备双电源设备的系统供电。
应急电源（EPS）供电：停电后 EPS 立即启动，能保证公共区域照明用电 30 分钟。
发电机供电：停电后自动启动发电机（发电机预热需 1 分钟）送电到重要信息机房区域供电。
移动发电机供电：停电后立即开启移动发电机保障重要机房和区域风险管控用电。
停电应急处理程序
某路用电负荷或供电区域停电：立即查明停电原因并隔离停电区域，避免停电范围的进一步扩大或发生二次故障。同时立即启用备用开关、备用断路器、备用电缆进行恢复供电。
某一台变压器 0.4KV 侧母线停电：立即查明停电原因，在未发现故障点或故障现象情况下严格按照供配电操作规程进行试送电一次，无法恢复供电立即启动《应急停电预案》并发出公告。同时，严格按照供配电操作规程进行倒闸操作恢复供电并监测运行数据。
某一路变压器 10KV 母线停电：立即查明停电原因并启动《应急停电预案》并发出公告，同时，严格按照供配电操作规程进行倒闸操作（利用 0.4KV 低压联络供电）并监测运行数据。
二路 10KV 外线全部停电：立即确认外线停电原因并启动《应急停电预案》并发出公告，并启动应急发电机保障重要区域恢复供电，同时，监测运行数据；安全部、客服部、电梯管理员按照应急处理职责开展安全保卫和客户沟通、电梯应急救援等其他服务保障工作。
（7）停电应急物资储备：
柴油、备用电缆、备用空开、备用低压断路器、移动发电机、手电筒、饮用水、降温冰块等 停电应急处理事后管理：
高配值班人员、维修电工坚守岗位、服从指挥，做好恢复供电或应急处置工作； 电气工程师要在日志记录停电时间、原因、处理过程等信息，并编写分析报告和维修整改报告； 工程部经理立即核实情况，向学院后勤处做好对接和相关职能部门确认停电信息，同时做好备品备件的储备和采购。
（8）不同停电状态的应急预案对策 应急预案现象
应急预案对策
两路市电同时出现停电 自动启动应急发电机供电，若没有自动启动，UPS 将自动供电； 检查发电机或 UPS 运行情况，确保发电机或 UPS 能够持续的运行； 查询市政停电的原因和停电时间，并向学院上级反馈； 向公司领导和学院说明现状和后续的解决思路； 在每个工作节点向学院相关人员反馈，直到异常情况消除。
UPS 故障不能供电或供电不能满足负荷要求 如果在市电能够正常供电的情况下，立即联系 UPS 分包方，立即到现场消除故障，并查明故障原因； 如果在市电不能使用的情况下，立即启动发电机供电，并通知 UPS分包方，立即到现场解决，消除故障，并查明故障原因； 向公司领导和学院说明现状和后续的解决思路； 在每个工作节点向学院相关人员反馈，直到异常情况消除。
发电机故障不能供电或供电不能满足负荷要求 如果在市电能够正常供电的情况下，查找发电机故障原因，不能查出原因时，立即通知发电机厂家到现场解决； 如果在市电不能使用的情况下，立即启用 UPS 进行供电，并立即解决发电机故障原因； 向公司领导和学院说明现状和后续的解决思路； 在每个工作节点向学院相关人员反馈，直到异常情况消除。
（9）UPS 故障应急对策 故障现象
常见故障及检查方法
UPS 输出正常，而无市 检查蓄电池电压，看蓄电池是否充电不足，若蓄电池充电不
故障现象
常见故障及检查方法
电时蜂鸣器长鸣，无输出。
足，则要检查是蓄电池本身的故障还是充电电路故障； 若蓄电池工作电压正常，检查逆变器驱动电路工作是否正常，若驱动电路输出正常，说明逆变器损坏； 若逆变器驱动电路工作不正常，则检查波形产生电路有无PWM 控制信号输出，若有控制信号输出，说明故障在逆变器驱动电路； 若波形产生电路无 PWM 控制信号输出，则检查其输出是否因保护电路工作而封锁，若有则查明保护原因； 若保护电路没有工作且工作电压正常，而波形产生电路无PWM 波形输出则说明波形产生电路损坏。
蓄电池电压偏低，但开机充电十多小时，蓄电池电压仍充不上去。
检查充电电路输入输出电压是否正常； 若充电电路输入正常，输出不正常，断开蓄电池再测，若仍不正常则为充电电路故障； 若断开蓄电池后充电电路输入、输出均正常，则说明蓄电池已因长期未充电、过放或已到寿命期等原因而损坏。
逆变器功率级一对功放晶体管损坏，更换同型号晶体管后，运行一段时间又烧坏 脉宽调制(PWM)组件故障，输出的两路互补波形不对称，一个导通时间长，而另一个导通时间短，使两臂工作不平衡，甚至两臂同时导通，造成两管损坏； 功率管参数相差较大，此时即使输入对称波形，输出也会不对称，该波形经输出变压器，造成偏磁，即磁通不平衡，积累下去导致变压器饱和而电流骤增，烧坏功率管，而一只烧坏，另一只也随之烧坏。
UPS 开机后，面板上无任何显示，UPS 不工作 检查市电输入保险丝是否烧毁； 若市电输入保险丝完好，检查蓄电池保险是否烧毁，因为某些 UPS 当自检不到蓄电池电压时，会将 UPS 的所有输出及显示关闭； 若蓄电池保险完好，检查市电检测电路工作是否正常，若市电检测电路工作不正常且UPS不具备无市电启动功能时，UPS同样会关闭所有输出及显示； 若市检测电路工作正常，再检查蓄电池电压检测电路是否正
故障现象
常见故障及检查方法
常。
在接入市电的情况下，每次打开 UPS，便听到继电器反复的动作声，UPS 面板电池电压过低指示灯长亮且蜂鸣器长鸣。
该故障是由蓄电池电压过低，从而导致 UPS 启动不成功而造成的。拆下蓄电池，电源维修，先进行均衡充电(所有蓄电池并联进行充电)，若仍不成功，则只有更换蓄电池。
一台后备UPS有市电时工作正常，无市电时逆变器有输出，但输出电压偏低，同时变压器发出较大的噪音。
检查功率是否正常； 若功率正常，再检查脉宽输出电路输出信号是否正常； 若脉宽输出电路输出正常，再检查驱动电路的输出是否正常。
在市电供电正常时开启 UPS，逆变器工作指示灯闪烁，蜂鸣器发出间断叫声，UPS 只能工作在逆变状态，不能转换到市电工作状态。
市电输入保险丝是否损坏； 若市电输入保险丝完好，检查市电整流滤波电路输出是否正常； 若市电整流滤波电路输出正常，检查市电检测电路是否正常； 若市电检测电路正常，再检查逆变供电向市电供电转换控制输出是否正常。
后备式UPS当负载接近满载时，市电供电正常，而蓄电池供电时蓄电池保险丝熔断。
逆变器是否击穿； 蓄电池电压是否过低； 若蓄电池电压过低，再检测蓄电池充电电路是否正常； 若蓄电池充电电路正常，再检测蓄电池电压检测电路工作是否正常。
UPS 只能由市电供电而不能转为逆变供电。
蓄电池电压是否过低，蓄电池保险丝是否完好； 若蓄电池部分正常，检查蓄电池电压检测电路是否正常； 若蓄电池电压检测电路正常，再检查市电向逆变供电转换控制输出是否正常。
4 4 、灾害性天气应急预案
（1）注意事项 密切关注气象局天气预报，第一时间了解天气状况。
遇到台风/暴雨/暴雪/冰雹/大风等天气需要向客户发出书面预防通告，并提醒客户关闭窗户。
台风/暴雨天气需要提前检查天台沟渠、排水明沟是否畅通。
台风/暴雨/大风/暴雪天气需要检查户外广告牌、灯布、帆旗等是否安装牢固。
出入口需要放置防滑地垫、警示牌，并安排清洁工不间断清扫地面积水。
安排增加保安巡视。
严寒冰冻天气需要对户外管道/设施进行检查，并妥善跟进保温工作。
检视防洪闸/沙袋/潜水泵/吸水器等应急工具是否齐备。
如灾害性天气时间跨度较长则应安排主管值班负责指挥预防工作。
暴雪天气需要组织扫雪队伍及时清理路面积雪。
灾害性天气过后应立即检查设备设施状况并记录损失清单。
向保险公司备案。
填写事件报告。
（2）应急工具准备
强光筒、雨衣、雨鞋、绳索、防洪闸、沙袋、吸水器、防滑地垫、警示牌、安全帽、潜水泵、雪铲、工业盐、急救箱。
（3）处理流程 物业项目发生重大突发事件时由项目管理组长（项目经理）向学院危机管理组长请示是否发出紧急疏散的指示。
项目管理组长至监控中心并接管紧急疏散总指挥。
启动紧急疏散广播设备。
调派保安至疏散通道向租客提供指引及必要的协助（切勿使用电梯）。
总指挥视情况决定是否向有关政府机构求助。
5 5 、食物中毒应急预案
6 6 、公共疫情应急预案
7 7 、水浸、防汛应急预案
（1）目的：确保学院财产、利益及设备设施的安全运行不受水浸、汛灾侵害，为学院整体利益得到保证。
（2）职责范围：
①员工在日常维修服务及巡楼当中或在岗位上如发现和接到水浸、汛情到来的通知，应立即将情况报告服务中心，同时报告汛情严重的发生地点、水情状况、是否有设备和财产及人员损失。
②服务中心一旦接到报警，应立即通知设备设施管理部、安全管理部、环境管理部及综合管理部负责人，同时召集组织防汛小组成员及上级总负责领导，启动防汛应急预案。
③当值主管第一时间到现场查看情况，经核实后应视情况决定是否马上通知公司，说明有关出事之地点和简要情况，同时积极组织现有的人力物力开展抢险工作。
④组织当值人员采用有效措施，拦截和疏导积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。
设备设施管理部：
①关闭受浸区域之电掣以防人员触电。
②在水蔓延的通道上摆放防水沙袋，防止水浸蔓延到其他楼层。
③用布、沙包或其他材料塞住漏洞。
④疏通排水地漏、排水沟、排水管道，确保排水系统畅通。
⑤开启排污泵，排除积存水量。
⑥用抽水机抽水，保障重要设备及物资安全。
⑦如水患源自配电室或机管设施，出现设施损坏和故障，应当及时关闭电源控制，关闭故障部位的阀门及供水泵。
安全管理部：
①当值工程人员及安全管理人员设法查明浸水之来源并采取有效的措施加以拦断。同时在浸水位置设立警戒线，如有人员被困时与工程人员协调救援、疏散。
②同期在学院各低于水位的出入口安上挡水闸板及沙袋（如：
人行车道入口、配电系统入口等）
③如水源自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道通往学院的入口封闭，并用排水泵将学院内的积水抽排出学院外。
④水源中断后应尽快通知清洁人员吸清积水，清理现场环境，进行消毒工作。通知工程部修复受损的设施，尽快回复学院的整洁外貌和正常使用。
⑤事故处理过程中应设法维护好学院的秩序，并耐心做好向师生的安慰解释工作，尽力为师生克服由水浸所带来的实际困难，并注意维护好学院和公司形象，对自己不清楚的情况不要胡乱表述、发言。
⑥如有部门、单位受浸，应尽快通知有关业主回学院处理受浸物资。
⑦如有任何公共设施的正常使用受到影响，应在学院各主要出入口设置告示，知会业主，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。
在发生以上所列的情况时，除采取上述一般性措施外， 还应采取以下相应的针对性措施。
①学院的供水管道发生破裂，应尽快找到并关上能够控制破裂部位水源的水阀。
②学院内的喷淋头受损喷水失控时，应立即关闭楼层喷淋管道总阀门，打开末端泄水阀，使喷淋管道内的水经过泄水阀附近地漏排入下水管道。用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头，用消防软水管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出。
③如学院的空调设施出现漏水现象，应查看并关闭风机盘管的进水及回水阀门，情况无缓解时应关闭楼层空调供水总阀门，空调冷凝
水排水不畅时集中疏通管道、增加托盘高度，在隔水处摆放桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯和房间。
④如果是消火栓栓口出现漏水，需用消防水带与消火栓口接好，把水带的另一端放到有排水的地方，关闭消火栓栓口阀门，关闭其它支路总阀及该支路总管顶层阀门，在该支路找靠近地漏处放水，然后组织工程部组织人员维修。
8 8 、供水应急预案
（1）突发停水由值班人员查明停水原因是来自学院区域管网还是自来水公司管网，若是学院外原因，应立即拨打自来水公司电话问清事故发生地点和事故原因。把情况上报服务中心，在服务中心和主要出入口发布停水通知；若是学院内部原因，应立即关掉总阀迅速进行维修，以免给业主带来影响。对于学院内主水管道无法迅速自我修复的突然事故应上报公司，请求支援。
（2）安排维修人员注意观察水箱水位，防止水泵空转，以免水泵烧坏。
（3）维修好后供水之前应关闭楼层上所有水龙头，以免浪费水资源。水箱水灌满时应实验浮球开关的好坏，排放管网空气，观察水压待水压正常时，维修人员才可离开水泵房。
9 9 、入室撬窃处置方案
（1）接报后，当班人员、管理部值班人员立即赶到现场，视情况报警（一般报派出所和校方、公司主要领导）；
（2）保护好现场，了解有关情况和证据，待警方赶到后配合侦破（封锁信息，确保稳定）； （3）强化校区治安保卫工作，防止校区其他地段发生类似问题； （4）拟写案情经过和吸取教训的报告。
10 、抓住小偷的处置方案
（1）重视人赃俱获； （2）简单弄清偷窃事实； （3）拍好照片，态度不好的要捆绑； （4）送派出所查处，总结经验和吸取教训。
11 、重病人的救治方法
（1）告队长，合理救治病人（不影响防盗，严防不懂装懂）； （2）救治病人（送上车或送到医院）； （3）及时同病人家属进行沟通； （4）把救治情况登记好并报告有关领导。
12 、上老师或学生宿舍闹事的处置方案
（1）弄清真实情况； （2）视情耐心劝说（A、不在家；B、现已很晚、影响师生休息；C、明天去师生单位解决；D、如有急事，我明天转告）； （3）师生不同意坚决不让其上楼，如阻止无效应立即逐情报告； （4）矛盾激化时立即报告。
13 、校区内发生交通事故处置方案
凡在校区内发生交通事故，一律由派出所处理，交通安全员只负责调解； （一）一般性事故（200 元—500 元）
（1）地段交通安全员或维修工发现交通事故应立即报告主管，主管视情组织双方协调解决； （2）做好登记，由主管报告事务中心。
（二）较大事故（500 元—2000 元）
（1）主管及时派人员保护好现场和救治伤员，并疏导交通； （2）报告管理部值班人员，值班人员赶到现场视情处置并报告派出所，拍好照片； （3）对处置情况认真记录。
（三）重大事故（2000 元—20000 元）
（1）地段交通安全员或维修工发现后，立即报告主管和管理部值班人员； （2）保护好现场同时抢救伤员； （3）立即报告派出所或“110”，由警方负责处理； （4）积极疏导交通，确保秩序井然； （5）划好现场草图，拍好照片，资料集中保存。
14 、生跳楼、服毒等自杀事件处理方案
（1）能抢救的及时抢救（拨打 120 急救电话）； （2）边抢救边报警（打派出所电话或报警 110）； （3）保护好现场，控制人员进出，不要随便移动物品；
（4）及时报告相关领导，维护本学院正常秩序。
15 、 地震突发的处理方案
发生地震突发应急处理程序
（1）出现紧急情况，以急促的铃声和呼喊声示警；如情况需要，施强、工程员负责迅速关闭、切断输电、燃气、供水系统（应急照明系统除外）和各种明火，防止震后滋生其它灾害。
（2）由物业工作人员结合校方工作人员至教学楼各个楼梯口，迅速组织全校师生疏散逃生，带领学生有次序下楼疏散，杜绝因楼梯间拥挤发生的伤亡事故。
（3）所有疏散人员立即在操场集合，由秩序组、教师带领学生到安全地带集结。
（4）救护组携带紧急药箱操场待命，参加救护组工作。
疏散要求与注意事项 （1）听到学校发出的警报声后，全校师生立即快速、安全进行疏散，不能再收拾物品。
（2）分班依次快速、安全下楼，不能抢先下楼，以免发生拥挤践踏事故。
（3）疏散集合地点：学院操场集中，如情况需要，听从总指挥安排。
（4）在抗震减灾应急行动中，要密切配合，服从指挥，确保政令畅通和各项工作落实。
地震突发应急预案
（1）充分利用各种渠道进行地震灾害知识的宣传教育，组织、指导全校防震抗震知识的普及教育，广泛开展地震灾害中的自救和互救训练，不断提高广大师生防震抗震的意识和基本技能。
（2）认真搞好各项物资保障，严格按预案要求积极筹备，落实饮食饮水、防冻防雨、教材教具、抢险设备等物资落实，强化管理，使之始终保持良好战备状态。
（3）震后宣传教育工作，消除恐慌心理，稳定人心，迅速恢复正常秩序，全力维护社会安全稳定。