如何发挥街道、社区在物业管理中的作用
社区居委会（以下简称社区）和小区物业公司是城市建设管理的最基层管理、服务单位，是城市管理的重要组成部分，它既是住宅小区居民日常生活迫切需要、不可缺少的管理、服务部门，又是政府联系群众的桥梁和纽带，在相当程度上影响着整个城市文明建设工作的顺利开展。只有通过和谐共管实现共存共赢，才有利于进一步营造整洁、安全、舒适的居住环境，提升和睦、温馨的人际关系有效推进物业管理工作的开展，更好地推动和谐社区建设。为此，如何理顺街道、社区和物业服务公司的关系，也是当前物业行业建设中需要探讨的重要课题之一。
一、面临的主要问题分析
创建文明社区是街道、社区和物业服务企业的共同目标与任务，目的都是为了创造“安居乐业”的社区生活和工作环境。街道、社区是行政管理主体，物业服务企业是经济性管理实体，各自履行职责。但由于思想观念未改变，各自工作职责不明确，管理服务内容有些部分交叉、重叠，以至于工作中常会出现一些碰撞和矛盾，难以形成合力。
笔者在调查中发现，有的小区居民委员会与物业公司关系处理得较好，基本上形成了业主委员会自治管理、物业公司专业管理和社区监督协调的有效监督制约机制。通过物业公司抓硬件管理服务，社区抓软件，互相支持，各司其职，使小区成为市级物业管理示范小区；而有的小区，在此关系的处理上，矛盾较为突出，主要表现为：一是有些社区，对物业公司的管理工作不理解、不支持、不配合，甚至与物业公司“对着干”，导致物业公司许多工作的开展非常困难；二是有些小区的物业公司目中无社区，对社区工作不予配合，使整个社区的管理存在盲区。比如有的小区内存在超生现象，物业公司不向社区报告，对社区的例行检查也不配合；三是部分小区物业公司与社区的存在“多头管理”现象。由于历史原因，老旧小区普遍存在着物业公司与社区管理职能交叉的现象，如小区绿化、治安、清洁卫生、停车管理等，影响了小区管理的统一性、协调性，不利于物业管理专业化的进程；四是部分社区和物业公司人员素质较低，工作方法简单，在处理双方关系时，缺乏综合协调能力，导致双方关系僵化；五是社区和物业公司对于小区内的一些收费项目、“创收措施”争相管理，对于难点工作相互推诿，导致了小区内管理死角的存在。
二、社区居委会与物业公司协调共管的可行性分析
一是国务院《物业管理条例》第二条就明确指出，物业管理是物业企业按合同约定，对社区内住宅小区的物业进行管理，对环境和秩序进行维护的有偿活动。而社区建设要解决的是包括小区物业管理在内的整个社区的管理问题。《浙江省物业管理条例》《XX市物业管理办法》等还赋予了社区居委会在物业管理中的协调调解作用，牵头组织召开首次业主大会，成立业主委员会以及牵头做好逾期未换届的业委会的换届工作的职责。可以这么说，社区建设涵盖了小区物业管理的全部内容。从以上描述我们不难看出，我国物业管理法规明确确定了社区居委会在物业管理活动的地位与作用，而物业管理活动又与社区建设活动有较大交叉的空间，因此，也表明物业公司是社区建设的主力军之一。
二是双方的协调共管行为不是简单的某一方受益，而是一种双赢。对于物业公司而言，社区居委会的参与，能更有效地解决与业主和使用人之间的矛盾与纠纷，从而可以把精力投入到改进服务质量上来，更好地为业主和使用人服务，与业主、业委会建立更加融洽的物业服务关系。对于社区而言，一个社区，往往由若干个物业项目构成，不仅地域宽广，而且人口众多，人员构成复杂，要掌握社区居民每天的动向，无疑是一件艰辛而且效率低下的事情。因此，物业公司的协助，不仅可以使其减轻工作开展的负担，也能提高工作效率，提高管理品位。
三是双方均有相应的参与能力。社区作为居民的自治组织，在我国已经存在了很长的时间，在居民中也具备较高的公信力，因此以中立的身份介入物业管理纠纷的协调和调解，不仅能在时间上迅速做出反应，避免矛盾的激化和事态进一步扩大，也能使当事人更加信服。而物业公司在日常工作中，每天需要对出入人员和车辆进行识别辨认，同时通过对于物业区域进行巡查，排查物业区域内的安全隐患和不合理因素，相对来说，更容易全面掌握本物业区域内业主和使用人情况的变动，能协助社区更好地开展社区的事务管理性工作。
三、社区居委会与物业公司协调共管的实现途径分析
一是重新定位社区与物业公司的角色。社区服务给社区居民提供了便利与福利，但是各方主体也会因为争取服务领域而滋生更多的矛盾，面对这些问题和矛盾，必须加强政府在社区管理与服务中的监督与协调作用，所以社区必须承担起协助政府进行监督与协调职责；物业公司作为社区物业管理的主要市场主体，其管理与服务的优劣直接关涉到业主与其在社区经营与服务的角色定位；社区要与业主委员会相互携手，为业主谋求最大利益。社区与物业公司、业主委员会之间形成良性的指导与被指导、监督与被监督的互动关系，相互尊重、相互理解、相互支持，才能形成最大合力，利于和谐社区的形成。
二是加强社区对物业公司物业服务的监督，弥补政府对物业公司管理的缺位。社区应放手具体的社区服务，交由物业公司进行综合或有偿服务等多种经营，并代表政府监督、约束物业公司。物业公司作为专业的管理和服务机构，则应遵循《物业管理条例》，扮演好服务型企业的角色，为社区居民创造良好的居住、生活环境。
三是重构社区的人员构成，加强社区的专业化建设。物业服务是一项专业化程度较高的工作，因此，社区要更有效地参与到物业服务工作中来，必然要求社区有相应的专业人才，通过公开招聘或者内部选拔等方式，重构社区的人员构成，使成员在现有基础上增加具备法律、管理、经营等多种知识的复合型人才，使社区的人才队伍建设朝着规范化、专业化的方向迈进。
四是建立“三位一体”的管理机制，成立由社区、物业公司、业主委员会组成的联合管理体制。建立工作例会制度，及时沟通情况，研究解决小区管理中的难点问题，形成小区统一协调的管理机制。把社区职能与物业管理的企业行为有机结合起来，使之相得益彰，形成合力，积极推进和谐社区建设工作。与此同时，物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、社区、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。具体说来，包括以下几个方面：
第一、建立沟通制度。沟通是实现多方面合作的基础条件，要建立定期的沟通制度。对必须要整改的管理、服务问题，逐一罗列出来，由责任人确定整改日期，三方共同监督落实。其目的就是使一般性管理、服务工作问题在短期内得到修复，逐步消除管理、服务缺陷，增强业主的认同感。
第二、建立评审制度。三方应定期进行工作评审。由业委会、社区对物业公司的主要工作进行评审，日常管理、服务工作缺陷处应及时改进，管理、服务工作亮点要进行广泛宣传。物业公司需要“业委会”、“社区”提供支持、协助的具体问题，通过评审制度也明确下来，实现三方民主议事、责权明确、齐抓共管。
第三、增强联合管理机制的实力。三位一体模式工作深入开展，需要有自身的“实力”。这个“实力”的具体表现为：已经做出的管理、服务承诺，三方要共同努力做到位。三方中任何一方不回避困难和责任，相互间积极配合，物业公司要积极、主动承担其中的人力与财力投入。三方决定的事要在最短时间内保质、保量做好；重大事项、三方统一的事项，要尽快争得相关业主的认可并积极组织实施。
第四、发挥联合管理机制的效益。物业公司在兼顾三方利益的同时，也应非常注重社会效益。社会效益实现程度也直接关系到创建和谐社会的程度，物业公司应把发挥联合管理机制效益的工作重点，放在提升社区文化活动及为业主排忧解难上，这两方面也正是业主最关心的热点问题。社区人才济济，物业公司与业主委员会、社区为他们搭建好多种展示才华的平台，既丰富社区文化生活，又调动广大社会群体参与社区建设。