城市管理是社会管理的重要内容，事关民生和社会和谐，且工作量大、涉及面广，任务十分艰巨。把加强城市管理作为改善人居环境、提升城市品位、构建和谐社会的重要工作来抓，以打好城市建设战役和民生工程战役、落实长效管理为重点，不断提高城市管理水平，夯实文明城、卫生城创建基础，扎实推进“决战决胜更高水平小康社会”建设。根据市人大几位主任于 4月20日 听取城管局的工作汇报后提出对老小区实行物业全覆盖、物业物业无缝隙的要求，局党组安排我科室对老小区管理费用进行测算。
一、老小区基本情况
根据老小区的档案资料，查阅各小区建筑面积、绿化面积、属地社区、业主委员会、楼栋数、业主户数、小区类型、开发时间、开发单位等信息进行了解。（附表）
全城老小区共有51个小区，575幢，15367户实有建筑面积1023264平米；
没有数据的老小区多数是多层楼房，居住人群工薪收入为主，将其按每户平均面积120平米计算，全城没有数据的老小区共有7842户，测算建筑面积估计为941040平米。
共有建筑面积1964304平米。
二、各项费用测算
（一）保洁测算
1、 保洁人员200人及工资
按照《江苏省城市卫生劳动定额》最低四级“街巷道路清扫”标准，结合老小区工作量较大的实际情况，每9800平米配1人，共配200人。人均工资18000元/年，共需360万元。
2、短途清运建筑垃圾的电瓶三轮车驾驶员15人。
以上人员15人，人均工资20000元/年，共需45万元。
共需405万元。
（二）保绿测算
1.绿化养护人员人及工资。
根据市政园林绿化养护人员配备标准，集合老小区绿化养护的实际情况，按每 2万平方米 配1人 ，共需20人。
人均工资20000元/年，共需40万元。
2.绿化养护经费。
根据《江苏省城市绿地养护管理预算定额》中费用最低的三级草坪类“暖季型”养护标准。
A． 材料费用(肥料，药剂，水)。33.715元/100平米，计1万元。
B． 机械费（割草机等机器的油费、维修费等）。按最低标准41.492元/100平米，计1.2万元。
共需2.2万元。
（三）公共设施维修测算
1、市政设施养护人员人及工资。
根据老小区市政设施长期无人维修保养的现状，结合物业行业配备标准，按每50幢房屋配备1人 ，共配12人。
人均工资18000元/年，共需20.7万元。
市政设施养护经费。
窨井盖损坏更换。按平均每幢楼12只窨井，实际损坏率约10%，每只窨井盖市场价60元计算。
575幢房屋，共需4.2万元。
（四）化粪池测算
单幢楼化粪池清掏处理费用：
1、清淘人员工资（包括清理、疏通、清淤），每幢楼人工15个，日工资为100元，计100×15=1500元
2、吸粪车油耗：按每幢楼清理8车计算，每车50元：
50×8=400元
3、处理费用：
按每车处理需50元计算（含水电费、、药剂费、机械维修保养等费用）：
按每幢楼8车计算：50×8 =400元
4、淤泥处置费：按每幢楼2立方米，每立方米运输处置费100元
100×2=200元
单幢楼的化粪池清掏、疏通、运输、处理等单项计费为：1500元 +400元 + 400元＋200元=2500元。
575幢房屋，共需143.8万元。
（五）设施设备添置费用测算
电瓶三轮车辆。用于短途清运小区内的建筑垃圾，整枝后的树枝，暴露垃圾等，兼带运输草坪机等机械设备等。0.58万元/辆，共15辆，计8.7万元。
草坪机2台，用于草坪的修剪。1万元/台X2台=2万元。
喷药机4台。用于树木和绿地除虫，0.1万元/台，0.1万元/台X4台=0.4万元。
疏通机1台，用于管道疏通，0.2万元/台，0.2万元/台X2台=0.4万元。
共需11.5万元。
（六）管理人员23人及费用
按照《江苏省城市环境卫生劳动定额》第3.1条“管理人员占全部职工人数8%-10%”的标准，结合老小区管理任务较重的实际情况，根据一线工人配备人数247人，配备比例9%，龚培23人，人均工资22000元/年，共需50.6万元。
（七）行政人员10人及办公费用
1、行政人员配备及工资
根据《江苏省城市环境卫生劳动定额》行政人员占总人数的3%-5%的标准，共配8人，人均工资30000元/年，共需24万元。
2、办公经费
用于添置办公设备、其他日常办公费用（管理处水、电费、电话费等），共需8万元。
3、督察车辆费用（油费、维修费、年检费等）6万元。
综合以上七项测算，合计共需708万元，加上20%经营利润141.6万元总共需要资金849.6万元，其中公共设施破损、绿化补植、道路修复、办公场所费用未测算。
三、对老小区管理贴补可能带来新的问题
（一）、老小区管理费用实行政府财政贴补，有可能会冲击正常市场运作的物业管理小区的物业费收缴问题。
（二）、老小区的业主可能会有少数人不爱惜公物、不爱惜绿化，甚至有意破坏绿化等行为。
四、意见建议
针对此次测算发现的问题，提出以下几点建议：
（一）、确定主体单位，主体单位只能由业主委员会和社区组成。
（二）、由主体单位整治老小区后，与选聘的物业服务企业进行移交。
（三）、老小区管理费用政府贴补实行考核机制，给业主灌输物业消费意识。