经济学论文：房地产金融政策对房价的影响
摘要：房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品,其需求和供给都会受到金融政策变化的影响。利率恰恰是房地产市场需求的晴雨表。提高利率必将减少房地产市场的需求，降低利率必将增加房地产市场的需求。另外，贷款的首付比例，汇率的变化和房价的变化具有十分明显的互动影响。深入分析这些影响对于合理制定金融政策、控制房地产商品价格具有重要的意义。 关键词:房地产、金融政策、房价 房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期，从而导致房地产投资的过度膨胀。因此，合理制定金融政策，并有效利用其变化可能产生的积极影响，对于控制房地产市场价格的快速上升，引导房地产市场的健康发展，具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的角度来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。 一、金融政策与房地产需求 1、利率与房地产市场需求 住宅是家庭最主要的资产，根据测算，住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右，住宅的高昂价格使得家庭必须依靠银行贷款才能购买起住宅，而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面：（1）当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资，居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说，会加快他们购买速度，进而增加对住宅的现实需求；（2）在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本，也会刺激居民扩大住宅需求。提高利率必将减少房地产市场的需求，将对房地产市场需求、对房地产市场价格具有极大的抑制作用。而降低利率将会降低居民的月均还款额，减少居民的负担，从而增加对住宅的需求。 2、贷款首付比例与房地产市场需求 2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例，首付比例的降低，意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本，大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低，一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务，另一方面却也使银行面临的风险不断增加。首付比例的增加，既会提高按揭贷款门槛，降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量，从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。中国当前的房地产市场，政府进行金融政策调控的目的，不应当是限制居民的正常需求，而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。银行的资金大多来自普通老百姓的存款，因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一
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